Lokalhyresavtal
För lokalhyra finns tvingande lagstiftning att ta hänsyn till när ett lokalhyresavtal skall ingås. Lokalhyra behandlas i jordabalkens 12:e kapitel. Här definieras en lokal såsom en lägenhet som inte är att ses som en bostadslägenhet. En lägenhet är ett hus eller del av ett hus. En bostadslägenhet är en lägenhet som helt eller till inte oväsentlig del används som bostad. Vanligtvis används således lokaler för någon typ av verksamhet där såväl hyresvärden som hyresgästen utgör juridiska personer, det vill säga företag.
Parterna i ett lokalhyresavtal benämns lämpligen hyresvärd och hyresgäst. Lokalhyresavtal kan ingås muntligen men ska upprättas skriftligen om antingen hyresvärden eller hyresgästen begär det. Skriftliga avtal är i de allra flesta fall att rekommendera eftersom det blir lättare att bevisa vad parterna har kommit överens om, vilket är särskilt praktiskt då det gått lång tid sedan avtalet ingicks.
Lokalhyresavtal gäller antingen tillsvidare eller under en begränsad tid. Det finns inga begränsningar kring hur lång eller kort hyresperioden får vara. Utgångspunkten enligt lag är att lokalhyresavtal gäller tillsvidare om inget annat anges. Vanligast är emellertid att lokalhyresavtal gäller under en begränsad tidsperiod, vilket innebär att det är särskilt viktigt att ange hyresperioden i lokalhyresavtalet. Man kan inte fritt avtala om vilken uppsägningstid som helst i lokalhyresavtalet. Lagstiftningen innehåller tvingande bestämmelser härvidlag som hanterar såväl tillsvidareavtal som tidsbegränsade avtal.
För tillsvidareavtal gäller en minsta uppsägningstid om 9 kalendermånader. För tidsbegränsade avtal gäller att även de måste sägas upp om:
- hyresförhållandet varar i längre än 9 månader, eller
- hyresförhållandet varar kortare än 9 månader men parterna har avtalat om att uppsägning ska ske.
För tidsbegränsade avtal gäller även minsta tillåtna uppsägningstider som beror på hur långt hyresförhållandet varat.
Värt att nämna i detta sammanhang är det så kallade indirekta besittningsskyddet. Kort kan det indirekta besittningsskyddet beskrivas som hyresgästens rätt till ersättning skulle hyresvärden säga upp avtalet och vägra förlängning eller att förlängning inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar hyresvärdens villkor för förlängningen.
Vid sidan av uppsägning så kan även ett lokalhyresavtal upphöra genom att hyresrätten förverkas. Detta blir aktuellt om hyresgästen har begått ett väsentligt avtalsbrott. Förverkandegrunderna anges i lag och som exempel kan nämnas att hyresgästen drar in ohyra i lokalen eller vanvårdar den eller att lokalen används för annat ändamål än vad som avtalats.
Slutligen, vad avser hyran, kan kort nämnas att avtalet alltid bör ange hyresbeloppet, alternativt hur det ska beräknas, och hur/när det ska betalas. Att komma ihåg är att det för lokaler råder fri hyressättning.
