Bakgrund
Från och med den 1 juli 2024 har jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen) uppdaterats. Uppdateringen av regelverket grundar sig i proposition 2023/24:112 s 112 benämnd som ”Åtgärder för tryggare bostadsområden”. Syftet med ändringarna och tilläggen i hyreslagen är för att skapa bättre förutsättningar för trygga bostadsområden.
De nyheter som numer finns i hyreslagen kommer i korthet beröras nedan. Artikeln är enbart en enklare sammanställning och avser inte att i detalj beröra de nya reglernas innebörd i praktiken.
Införande av begreppet bristande skötsamhet och utökande av begreppet störningar i boendet
I tidigare bestämmelser har det föreskrivits att en hyresrätt ska iaktta sundhet, ordning och gott skick. Med de nya bestämmelserna uppges numer att en hyresgäst ska bevara trygghet, sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och tillse att det inte åsidosätts. Begreppet för att åsidosätta dessa skyldigheter benämns och kodifieras nu som bristande skötsamhet. Såsom tidigare kan en hyresgäst alltjämt vid avsteg från bestämmelserna i slutändan riskeras att bli uppsagd om denne inte följer vad som fordras.
Som exempel på bristande skötsamhet uppges våld, hot eller trakasserier mot hyresvärdens personal, blåljuspersonal eller hemtjänstpersonal.
En nyhet är vidare att vissa handlingar likställs med störningar i boendet. Om hyresgästen begår brott som försämrar närmiljön för andra boende, kan uppsägning ske utan att hyresvärden behöver bevisa uppsåt eller skicka en rättelseanmaning och meddelande till socialnämnden. Det finns ingen geografisk begränsning för vad som ska anses vara närmiljön. Det kan därför även omfatta platser som boende behöver passera eller vistas på.[1]
Hyresgästens tillsynsansvar
Hyresgäster har sedan tidigare haft ett ansvar för att de personer som denne svarar för (personer som tillhör hushållet, gäster och andra som hyresgästen inrymt i lägenheten). I den nytillkommande bestämmelsen förtydligas att hyresgästens ansvar för dessa personer även innefattar att dessa inte ska göra sig skyldiga till bristande skötsamhet.
Betydelsen av bestämmelsen innebär, såsom givits som exempel i förarbetena, att en hyresgästs bristande tillsyn av en person som tillhör hushållet kan leda till att hyresrätten blir uppsagd eller förverkas.[2]
Inneboende
En hyresgäst har alltid rätt att ha en inneboende i sin lägenhet. En inneboende är inte att förväxlas med andrahandsuthyrning eftersom en sådan alltid kräver hyresvärdens tillstånd. Rätten till att ha en inneboende är dock inte undantagslös.
I och med ändringarna i hyreslagen har den hittills gällande bestämmelsen förtydligats med att rätten att ha inneboende inte får ske såvida hyresvärden inte skäligen kan godta detsamma. Vad som anses skäligt har förtydligats och vad som särskilt ska beaktas vid en sådan skälighetsbedömning såsom, exempelvis, antal personer i lägenheten utifrån lägenhetens storlek och utformning.
Rätt till tillträde
En hyresgäst har som utgångspunkt ensamrätt till sin hyresrätt. Det innebär att en hyresvärd inte utan orsak kan gå in i lägenheten utan att ha grund för det. Hyresvärden ska som utgångspunkt alltid underrätta hyresgästen innan dess den avser att tillträda lägenheten samt uppge skälen för tillträdet.
I ett tillägg till den aktuella bestämmelsen uppges nu även att hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att se hur den används. Det kan innefatta en kontroll av om lägenheten har upplåtits olovligen i andra hand eller om hyresgästen åsidosatt begränsningarna i att inrymma inneboenden. [3]
Oaktat att hyresvärden numer har rätt till tillträde för att kontrollera hyresgästens användning av lägenheten ska tillsynen vara nödvändig. Rätten ska alltså inte missbrukas i syfte att störa eller på annat sätt inskränka i hyresgästens rätt till privatliv. Begäran om tillträde kan vidare översändas per rekommenderat brev för att begäran ska anses ha kommit hyresgästen till handa.
Förverkande
En hyresrätt kan förverkas[4] om någon av förverkandegrunderna i hyreslagen blir aktuell. En sådan förverkandegrund är exempelvis om en hyresgäst inte betalar sin hyra i tid eller olovligen hyr ut sin lägenhet i andra hand. [5]
Förverkandegrunderna har nu utökats till att omfatta om hyresgästen, eller någon person som denne svarar för, gör sig skyldig till bristande skötsamhet eller störningar i boendet.
Det har också skett en skärpning av regelverket i det fall en hyresgäst har använt lägenheten för brott. En hyresrätt är förverkad om lägenheten används för allvarliga brott, vanemässiga brott eller brott i större omfattning.
De skärpta reglerna omfattar även användning av lägenheten för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning och brott mot anhöriga. Det tidigare kravet på att lägenheten ska användas helt eller till stor del för brottslig verksamhet har nu tagits bort. Det krävs inte heller att användningen ska vara affärsmässig eller att resten av lägenheten ska framstå som olämplig att bo i.
Skydd för personer som utsatts för brott
Det blir också enklare för en medhyresgäst, eller medboende maka eller sambo, som har blivit utsatt för våld av en närstående att behålla lägenheten vid en uppsägning. Vid bedömningen tas hänsyn till om den som vill överta lägenheten, eller någon i deras hushåll, har blivit utsatt för brott av en närstående eller tidigare närstående. Hyresvärden har fortsatt rätt att iaktta riskerna för fortsatta störningar för det fall den brottsutsatta fortfarande är i relation med personen som orsakat störningarna. Hyresvärden har också fortsatt rätt att iaktta huruvida den våldsutsatta kan överta det ekonomiska ansvaret. Det ska dock anses vara till fördel för den som blivit utsatt för brott om de har fått ekonomiskt stöd för boendet eller erhållit säkerhetsåtgärder från kommunen.[6]
Avslutningsvis
De nya, och de uppdaterade, reglerna i hyreslagen är tillämpliga även på hyresavtal som ingåtts innan den 1 juli 2024. För olika störningar i boendet som skett innan den 1 juli 2024 ska dock det gamla regelverket fortsatt tillämpas.
Har du funderingar eller frågor med anledning av de nya reglera i hyreslagen? Vi på Freja Partner svarar och hjälper dig gärna.
Artikel författad av
Sofia Tegel, jurist Freja Partner
[1] Prop 2023/24:112 s 108
[2] Prop 2023/24:112 s 112
[3] Prop 2023/24:112 s 115
[4] Hyreslagens motsvarighet till avtalsbrott vilket innebär att avtalet kan upphöra utan iakttagande av uppsägningstid
[5] Notera att hyresvärden, vid sena hyresinbetalningar, har att iaktta vissa formföreskrifter innan dess hyresrätten anses förverkad.
[6] Prop 2023/24:112 s 128