Den svårtolkade uppsägningen

Högsta domstolen kom i maj månad med ett avgörande i frågan om hur tydlig en lokalhyresgästs uppsägning för villkorsändring enligt 12 kap 58 a § ska vara för att få en rättslig verkan.

Bakgrund

Hyresgästen i tvisten hyrde enligt två hyresavtal lokaler i centrala Malmö. Avtalen löpte med en uppsägningstid om tolv månader och skulle förlängas ytterligare tre år åt gången i det fall uppsägning inte skedde. Båda avtalen löpte ut vid årsskiftet 2017.

Under hösten 2016 diskuterade hyresgästen och hyresvärden huruvida en begränsad förlängning av avtalen skulle komma till stånd. Vidare skulle uppsägningstiden förändras framdeles. Hyresvärden upprättade två utkast till avtal med villkoren om att hyresavtalen skulle förlängas till februari 2018. Avtalsutkasten undertecknades inte.

Hyresgästen inkom den 30 december 2016 med en handling rubricerad ”Uppsägning av hyreskontrakt” där denne förklarade sig få de två avtalen uppsagda för villkorsändring den 31 december 2017. I handlingen fanns bl.a. följande villkor:

”För att förlängning av Hyreskontrakten ska komma till stånd ska Hyreskontrakten ändras enligt nedan (i övrigt ska Hyreskontrakten löpa på oförändrade villkor):

• Hyrestiden ska förlängas med två månader för respektive Hyreskontrakt, dvs. Hyreskontrakten ska gälla till och med 28 februari 2018.
• Hyresgästen har rätt att säga upp respektive Hyreskontrakt för avflytt löpande med 3 månaders uppsägningstid.

För att förlängning ska komma till stånd på ovan angivna villkor ska er skriftliga accept vara oss till handa senast en månad från avsändande.”

En överenskommelse träffades aldrig mellan parterna. Hyresgästen hänsköt därefter tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresgästen flyttade ut från lokalerna under december 2017 och medlingen hade inte återkallats vid utgången av samma år. Efter flytten betalade hyresgästen ingen hyra, varför hyresvärden stämde in hyresgästen i tingsrätten och yrkade på att hyresgästen skulle betala 2,3 miljoner kr jämte ränta motsvarande hyran för lokalerna. Hyresvärden ansåg att hyresgästens uppsägning för villkorsändring var så otydlig att den inte uppfyllde kraven i 12 kap 58 a § jordabalken. Därmed hade hyresavtalen inte upphört att gälla.

Tingsrätten och hovrätten biföll till stor del hyresvärdens talan, varför hyresgästen överklagade till Högsta domstolen. Frågan som Högsta domstolen hade att pröva var hur tydliga en hyresgästs uppgifter om begärda villkorsändringar måste vara för att uppsägningen skall få en rättslig verkan enligt nämnda paragraf.

Rättsliga utgångspunkter

Högsta domstolen inledde med att redogöra för rättsliga utgångspunkter vad gäller uppsägning av lokalhyresavtal, vilka kortfattat kommer sammanfattas nedan.

Uppsägning för villkorsändring är syftat till att part skall få en tydlig uppfattning om vad motparten begär för att en förlängning ska komma till stånd. Eftersom en hyresgäst anses vara den svagare parten i ett hyresförhållande, har dock inte alltför stränga krav ställts på dennes uppsägning. Syftet är att den begärda villkorsändringen ska underlätta för parterna att så snart som möjligt nå slutsatsen om hyresavtalet ska förlängas. I litteraturen har det angetts att uppsägningen för villkorsändring ska vara så tydlig att den har karaktär av ett anbud till hyresvärden. Med det sagt innebär det inte att parterna inte kan behöva förhandla såväl enskilt som i hyresnämnden. Underrättelsen måste dock vara så pass konkret att hyresvärden får en tydlig bild avseende exempelvis ny hyresnivå eller hyresperiod samt övriga frågor som kan antas vara av väsentlig betydelse för hyresvärden. Därmed bör oklarheter och ofullständigheter som avser mindre centrala frågor inte leda till att uppsägningen frånsägs verkan, även om dessa oklarheter har koppling till centrala frågor. Det är dock inte ovanligt att parterna har haft kontakt och diskuterat avtalen innan uppsägningen, vilket kan påverka hur en annars oklar underrättelse kan anses vara godtagbar.

Bedömningen i målet

Efter en gedigen utredning av de rättsliga utgångspunkterna kom Högsta domstolen fram till följande.

Hyresgästens begäran om förlängning av avtalet till den 28 februari ansågs vara en s.k. självständig förlängning[1]. Det var således inte en begäran om ändring av villkoren för det löpande hyresavtalet. Därmed innefattades inte begäran av bestämmelsen i 12 kap 58 a § och skulle i stället ses som en begäran om att träffa ett nytt hyresavtal.

Eftersom det enligt Högsta domstolen framställts en begäran om självständig förlängning påverkades även önskemålet om tre månaders uppsägningstid. Denna begäran kunde tolkas på flera olika sätt. Det kunde antingen uppfattas som att tre månaders uppsägning blev aktuellt om inte den nya hyrestiden skulle förlängas, eller att uppsägningstiden skulle vara aktuell för den hyrestid som skulle löpa efter den 28 februari. Vidare ansågs även övriga tolkningar vara möjliga.

Således fann domstolen att oklarheten avsåg centrala moment som måste varit av väsentlig betydelse för hyresvärden och att den aktuella underrättelsen inte innehöll information som var nödvändig för att parterna skulle kunna gå in i förhandlingar om förlängning.

Uppsägningen frånkändes därmed verkan och hyresgästen förpliktades att betala hyra även för tiden efter 31 december 2017.

Avslutande kommentarer

Uppsägning för villkorsändring är krångligt för såväl hyresvärd som hyresgäst. Rättsfallet återspeglar den komplicerade naturen bakom en sådan rättshandling och belyser hur tydlig man bör vara. I samband med att det är dags för omförhandling av hyresavtal kan Freja Partner bistå er för att undvika fallgropar.

Här kan du läsa domen i sin helhet. https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2022/113862/

Sofia Tegel, jurist Freja Partner

[1] Självständig förlängning regleras i 7 kap 7 § jordabalken och innebär att ett nytt hyresavtal träffas.