Vad kan, och bör, en hyresvärd göra vid olovlig andrahandsuthyrning?

Bakgrundsbeskrivning

Den 2 oktober 2019 infördes nya regler i jordabalkens 12 kapitel, även benämnt som hyreslagen. Det nya regelverket skulle ge hyresvärdar i landet mer konkreta verktyg för att komma åt, men även avskräcka, missbruk av hyresrätter såsom ockerhyror på andrahandsmarknaden och svarthandel med hyreskontrakt.[1] I samband med att de nya reglerna trädde i kraft gick media ut med alarmerande uppgifter om att hyresgäster som olovligen hyrde ut sina lägenheter i andra hand kunde hamna i fängelse i samband med den nya lagstiftningen. En del hyresvärdar valde i stället att informera sina hyresgäster om hur de nya reglerna påverkade andrahandsuthyrningen. [2]

I oktober 2023 har de nya reglerna om andrahandsuthyrning varit gällande i fyra års tid. Trots det förekommer det viss osäkerhet vilka steg som hyresvärden ska vidta vid en olovlig andrahandsuthyrning. I flertalet ärenden vid olovlig andrahandsuthyrning finns vidare mer ekonomiskt försvarbara åtgärder för en hyresvärd att vidta.

Den här artikeln är avsedd att ge allmänna tips och upplysningar för hyresvärdar i samband med att denne misstänker att en hyresgäst utan samtycke hyr ut sin bostadslägenhet i andra hand. Artikeln berör inte vad som gäller om hyresgästen tagit ut oskälig hyra i andra hand, vilken rättslig grund hyresvärden bör göra gällande eller i vilka fall en hyresgäst kan bli dömd till fängelse.

Steg 1: Utredning

Hyresvärden kan på många sätt få information om att en lägenhet hyrs ut olovligen i andra hand. Vanligt förekommande är att grannar hör av sig för att det är mycket rörelse i huset. Det är inte heller ovanligt att hyrorna betalas av någon okänd. I andra fall kan även Skatteverket registrerat att förstahandshyresgästen är utvandrad men att andra personer är folkbokförda på lägenheten. Listan kan således göras lång.

I samband med att det kommer till hyresvärdens kännedom att det eventuellt förekommer en olovlig andrahandsuthyrning rekommenderas hyresvärden alltid att komplettera det underlag som väl finns ur bevissäkringssyfte. Det kan göras genom att prata med grannar, gå igenom folkbokföringsunderlag men även genom att besöka den aktuella lägenheten.

Steg 2: Åtgärder när olovlig andrahandsuthyrning konstaterats

Hyresavtal som ingåtts innan 2019 kräver fortsatt att hyresvärden vidtar åtgärder i form av att skicka en rättelseanmodan till hyresgästen vid misstanke om olovlig andrahandsuthyrning. Hyresgästen har därefter en kortare frist att tillse att den olovliga andrahandsuthyrningen upphör, eller ansöker om tillstånd för upplåtelsen, dvs vidtar rättelse. Om så inte sker, kan hyresvärden säga upp avtalet till förtida upphörande på grund av förverkande.

För hyresavtal som ingåtts efter oktober 2019 har hyresgästen inte längre möjligheten att vidta rättelse. Utgångspunkten är då att hyresrätten är förverkad och innebär att hyresgästen ska flytta omedelbart. Problematiken som uppstår i de flesta fall är att hyresgästen inte sällan bestrider att denne olovligen hyrt ut lägenheten i andra hand, vilket föranleder att hyresvärden får vända sig till tingsrätten eller hyresnämnden för att få ärendet prövat innan dess Kronofogden kan kontaktas för verkställighet.

Steg 3: Taktiska överväganden

Problematiken med hyresrättslagstiftningen är att vissa tvister hanteras av tingsrätten medan andra hanteras av Hyresnämnden. Förverkandetvister hanteras som utgångspunkt i tingsrätt, medan så kallade förlängningstvister hanteras hos Hyresnämnden.[3]

En hyresvärd har två alternativ som står till buds vid en olovlig andrahandsuthyrning. Denne kan välja att stämma in hyresgästen för olovlig andrahandsuthyrning i domstol. Denne kan också välja att hänskjuta en tvist till Hyresnämnden som en förlängningstvist. Allmän domstol tar oftast längre tid att handlägga för tingsrätterna, medan Hyresnämnderna vanligtvis har kortare ledtider. Hyresvärden riskerar att svara för motpartskostnader i det fall denne förlorar förverkandetvisten i tingsrätten, medan hyresvärden endast svarar för sina egna ombudskostnader även om Hyresnämnden inte anser det styrkt att en olovlig andrahandsuthyrning förekommit.

Utöver kostnadsperspektivet skiljer sig även förverkandetvisten och förlängningstvisten sig åt vad gäller vilken uppsägningstid hyresgästen har om hyresvärden vill säga upp avtalet på grund av olovlig andrahandsuthyrning. I tingsrätten gäller att hyresavtalet sägs upp till omedelbart upphörande, medan en förlängningstvist förutsätter att hyresvärden iakttar uppsägningstiden på hyresavtalet. Uppsägningstiden är vanligtvis tre (3) månader. Det hyresvärden bör beakta, i synnerhet i det fall denne vill driva tvisten i tingsrätten, är att avtalet likväl kommer vara gällande till dess en dom har avkunnats.

Sammanfattning

Det har i viss mån förenklats för hyresvärden att vidta åtgärder i samband med att det förekommer olovliga andrahandsuthyrningar efter lagändringarna år 2019. En hyresvärd bör dock alltid beakta att det inte är så enkelt som att denne kan skicka en uppsägning till hyresgästen utan att hyresvärden har fog för sitt påstående. Hyresvärden bör därför alltid utreda misstankarna om olovlig andrahandsuthyrning närmre innan denne beslutar sig för att vidta rättsliga åtgärder. Ur ett processekonomiskt perspektiv bör hyresvärden även beakta fördelen med att driva ett ärende om olovlig andrahandsuthyrning i Hyresnämnden mot bakgrund av att handläggningstiden vanligtvis är snabbare än i tingsrätten, samt att kostnaderna stannar vid egna ombudskostnader som huvudregel.

För att summera det i en enklare checklista kan hyresvärden beakta följande:

Steg 1: Utred omständigheterna mer noggrant. Nöj dig inte med ett utdrag ur folkbokföringsregistret, till exempel!

Steg 2: Kontrollera när hyresavtalet ingicks för att bedöma om hyresgäst ska få en rättelseanmodan översänd eller om en uppsägning kan översändas direkt.

Steg 3: Om hyresgästen bestrider att andrahandsuthyrning har skett, eller inte hörs av, får hyresvärden bedöma om det är bäst att hantera en tvist i tingsrätt eller Hyresnämnd.

Freja Partner bistår gärna hyresvärdar i samband med att denne vill vidta åtgärder mot olovlig andrahandsuthyrning, eller i övrigt vad berör hyresrättsliga spörsmål i stort.

Artikel författad av

Sofia Tegel, jurist Freja Partner

[1] Prop 2018/19:107 s 1

[2] Notera dock att det nya regelverket gäller för hyresavtal som ingåtts efter ikraftträdande.

[3] Notera att både hyresvärden och hyresgästen har möjlighet att överklaga tingsrättens dom eller hyresnämndens beslut till hovrätt.