Nytt avgörande från Högsta domstolen – förstärkt rätt för andrahandshyresgäster i vissa fall
Den 28 december 2022 fastslog Högsta domstolen (”HD”) ett nytt prejudikat som innebär att en andrahandshyresgäst – gentemot fastighetsägaren – i vissa fall har samma rättigheter som en förshandshyresgäst.
Bakgrunden i målet
A ägde och hyrde ut en bostadslägenhet till förstahandshyresgästen B. Hyresavtalet dem emellan sträckte sig från 8 november 2012 till 31 december 2011 med en uppsägningstid om tre månader. Hyran uppgick till 18 000 kronor i månaden. För det fall hyresavtalet inte sades upp var det avtalat att hyresavtalet skulle förlängas tills vidare. Samma dag för nämnda avtals ingående hyrde B i sin tur ut lägenheten, under samma period, till andrahandshyresgästen C. Hyran uppgick till 23 000 kr i månaden. Strax före avtalsperiodens slutdatum kom A och B överens om att B avstod från sitt besittningsskydd. A sade upp hyresavtalet med B den 15 november 2017, varefter B sade upp andrahandshyresavtalet med C.
Frågan var om C kunde göra gällande sin rätt enligt hyresavtalet direkt mot A?
Hyreslagstiftningen
Jordabalkens 12 kap., även kallad hyreslagen, innehåller bestämmelser om hyra och är till stor del till för att skydda hyresgäster mot bland annat bulvanförhållanden. Utgångspunkten är att bestämmelserna gäller för bostadshyresgäster vare sig de är fysiska personer eller juridiska personer. Huvudregeln för besittningsskydd till en bostadslägenhet innebär att en hyresgäst vid hyresvärdens uppsägning har rätt till förlängning av hyresavtalet. Till denna huvudregel hör undantaget att hyresvärd och hyresgäst kan komma överens om att besittningsskydd inte ska föreligga – om överenskommelsen godkänns av hyresnämnden, med vissa undantag.
För att hyresnämnden ska godkänna detta krävs ett godtagbart skäl såsom att förhållanden är sådana att hyresgästen inte skulle ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Avståendet får inte heller gälla längre tid än fyra år. Reglerna om besittningsskydd är sammanlänkade med bestämmelserna om fastställande av en övre gräns för hyran, då de båda fungerar som skyddsmekanismer för hyresgästen. För de senare bestämmelserna innebär det en rätt att få hyran fastställd till ett skäligt belopp (maximalt cirka fem procents högre hyra än jämförbara lägenheter).
För att besvara frågan ovan – om C kunde göra gällande sin rätt enligt hyresavtalet direkt mot A – krävs utredning av de två led som uppställs i jordabalken 7 kap. 31 §:
- Finns intressegemenskap mellan fastighetsägaren (A) och upplåtaren (B)?
- Kan det med hänsyn till en eventuell intressegemenskap och till omständigheterna i övrigt antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå bestämmelse i lag till förmån för nyttjanderättshavare (C)?
Första ledets kriterium intressegemenskap har en vid betydelse och kan innefatta exempelvis koncerngemenskap, såsom att förstahandshyresgästen är ett bolag som fastighetsägaren kontrollerar. Även släktskap, anställningsförhållanden eller liknande mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan ses som intressegemenskap. Dessutom kan själva hyresavtalet som sådant mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen medföra att kriteriet är uppfyllt. Exempelvis om förstahandshyresgästen inte alls ska bo i lägenheten i fråga. Det åligger andrahandshyresgästen att bevisa att intressegemenskap finns.
Det andra ledet innehåller kriterium som tar sikte på det rättsförhållande som förstahands- och andrahandsupplåtelsen bildar tillsammans. Här kan prövas vilka skäl fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan antas ha haft, vilka åtgärder fastighetsägaren och förstahandshyresgästen vidtar under hyresförhållandet samt om rättsförhållandet utnyttjas för att ta ut mer än skälig hyra.
Avslutande sammanfattning
HD kom i sitt avgörande fram till att B inte hade något eget behov av lägenheten då avsikten med förstahandsavtalet inte varit att en fysisk person med anknytning till B skulle bo där, utan B skulle endast hyra lägenheten av A och i sin tur hyra ut den i andra hand. Det fanns således en intressegemenskap mellan A och B.
Vidare bedömde HD att det inte var ett godtagbart skäl att A ville kunna använda lägenheten som evakueringslägenhet. Dessutom hade förstahandsupplåtelsen pågått under sju år innan A sagt upp förstahandshyresavtalet. C hade då besittningsskydd i förhållande till B men B hade innan dess avstått sitt besittningsskydd till nackdel för C utan skäl för detsamma, och utan begränsning i tid.
Slutligen hade gränsen för hyrans storlek på cirka fem procent väsentligen överskridits och den utredning C lagt fram ansågs tillräcklig. A måste enligt HD ha insett att B avsåg sätta en ännu högre hyra gentemot en andrahandshyresgäst. Med hänsyn till intressegemenskapen och till omständigheterna i övrigt kunde det därmed antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå bestämmelser i lag till nackdel för C. Andrahandshyresgästen C kunde därmed göra gällande sin rätt enligt hyresavtalet direkt mot A.
Här kan du läsa domen i sin helhet.
Referat skrivet av
Anna Linnersten, jurist Freja Partner
