Bakgrund

Från och med den 1 juli 2024 har jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen) uppdaterats. Uppdateringen av regelverket grundar sig i proposition 2023/24:112 s 112 benämnd som ”Åtgärder för tryggare bostadsområden”. Syftet med ändringarna och tilläggen i hyreslagen är för att skapa bättre förutsättningar för trygga bostadsområden.

De nyheter som numer finns i hyreslagen kommer i korthet beröras nedan. Artikeln är enbart en enklare sammanställning och avser inte att i detalj beröra de nya reglernas innebörd i praktiken.

Införande av begreppet bristande skötsamhet och utökande av begreppet störningar i boendet

I tidigare bestämmelser har det föreskrivits att en hyresrätt ska iaktta sundhet, ordning och gott skick. Med de nya bestämmelserna uppges numer att en hyresgäst ska bevara trygghet, sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och tillse att det inte åsidosätts. Begreppet för att åsidosätta dessa skyldigheter benämns och kodifieras nu som bristande skötsamhet. Såsom tidigare kan en hyresgäst alltjämt vid avsteg från bestämmelserna i slutändan riskeras att bli uppsagd om denne inte följer vad som fordras.

Som exempel på bristande skötsamhet uppges våld, hot eller trakasserier mot hyresvärdens personal, blåljuspersonal eller hemtjänstpersonal.

En nyhet är vidare att vissa handlingar likställs med störningar i boendet. Om hyresgästen begår brott som försämrar närmiljön för andra boende, kan uppsägning ske utan att hyresvärden behöver bevisa uppsåt eller skicka en rättelseanmaning och meddelande till socialnämnden. Det finns ingen geografisk begränsning för vad som ska anses vara närmiljön. Det kan därför även omfatta platser som boende behöver passera eller vistas på.[1]

Hyresgästens tillsynsansvar

Hyresgäster har sedan tidigare haft ett ansvar för att de personer som denne svarar för (personer som tillhör hushållet, gäster och andra som hyresgästen inrymt i lägenheten). I den nytillkommande bestämmelsen förtydligas att hyresgästens ansvar för dessa personer även innefattar att dessa inte ska göra sig skyldiga till bristande skötsamhet.

Betydelsen av bestämmelsen innebär, såsom givits som exempel i förarbetena, att en hyresgästs bristande tillsyn av en person som tillhör hushållet kan leda till att hyresrätten blir uppsagd eller förverkas.[2]

Inneboende

En hyresgäst har alltid rätt att ha en inneboende i sin lägenhet. En inneboende är inte att förväxlas med andrahandsuthyrning eftersom en sådan alltid kräver hyresvärdens tillstånd. Rätten till att ha en inneboende är dock inte undantagslös.

I och med ändringarna i hyreslagen har den hittills gällande bestämmelsen förtydligats med att rätten att ha inneboende inte får ske såvida hyresvärden inte skäligen kan godta detsamma. Vad som anses skäligt har förtydligats och vad som särskilt ska beaktas vid en sådan skälighetsbedömning såsom, exempelvis, antal personer i lägenheten utifrån lägenhetens storlek och utformning.

Rätt till tillträde

En hyresgäst har som utgångspunkt ensamrätt till sin hyresrätt. Det innebär att en hyresvärd inte utan orsak kan gå in i lägenheten utan att ha grund för det. Hyresvärden ska som utgångspunkt alltid underrätta hyresgästen innan dess den avser att tillträda lägenheten samt uppge skälen för tillträdet.

I ett tillägg till den aktuella bestämmelsen uppges nu även att hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att se hur den används. Det kan innefatta en kontroll av om lägenheten har upplåtits olovligen i andra hand eller om hyresgästen åsidosatt begränsningarna i att inrymma inneboenden. [3]

Oaktat att hyresvärden numer har rätt till tillträde för att kontrollera hyresgästens användning av lägenheten ska tillsynen vara nödvändig. Rätten ska alltså inte missbrukas i syfte att störa eller på annat sätt inskränka i hyresgästens rätt till privatliv. Begäran om tillträde kan vidare översändas per rekommenderat brev för att begäran ska anses ha kommit hyresgästen till handa.

Förverkande

En hyresrätt kan förverkas[4] om någon av förverkandegrunderna i hyreslagen blir aktuell. En sådan förverkandegrund är exempelvis om en hyresgäst inte betalar sin hyra i tid eller olovligen hyr ut sin lägenhet i andra hand. [5]

Förverkandegrunderna har nu utökats till att omfatta om hyresgästen, eller någon person som denne svarar för, gör sig skyldig till bristande skötsamhet eller störningar i boendet.

Det har också skett en skärpning av regelverket i det fall en hyresgäst har använt lägenheten för brott. En hyresrätt är förverkad om lägenheten används för allvarliga brott, vanemässiga brott eller brott i större omfattning.

De skärpta reglerna omfattar även användning av lägenheten för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning och brott mot anhöriga. Det tidigare kravet på att lägenheten ska användas helt eller till stor del för brottslig verksamhet har nu tagits bort. Det krävs inte heller att användningen ska vara affärsmässig eller att resten av lägenheten ska framstå som olämplig att bo i.

Skydd för personer som utsatts för brott

Det blir också enklare för en medhyresgäst, eller medboende maka eller sambo, som har blivit utsatt för våld av en närstående att behålla lägenheten vid en uppsägning. Vid bedömningen tas hänsyn till om den som vill överta lägenheten, eller någon i deras hushåll, har blivit utsatt för brott av en närstående eller tidigare närstående. Hyresvärden har fortsatt rätt att iaktta riskerna för fortsatta störningar för det fall den brottsutsatta fortfarande är i relation med personen som orsakat störningarna. Hyresvärden har också fortsatt rätt att iaktta huruvida den våldsutsatta kan överta det ekonomiska ansvaret. Det ska dock anses vara till fördel för den som blivit utsatt för brott om de har fått ekonomiskt stöd för boendet eller erhållit säkerhetsåtgärder från kommunen.[6]

Avslutningsvis

De nya, och de uppdaterade, reglerna i hyreslagen är tillämpliga även på hyresavtal som ingåtts innan den 1 juli 2024. För olika störningar i boendet som skett innan den 1 juli 2024 ska dock det gamla regelverket fortsatt tillämpas.

Har du funderingar eller frågor med anledning av de nya reglera i hyreslagen? Vi på Freja Partner svarar och hjälper dig gärna.

Artikel författad av

Sofia Tegel, jurist Freja Partner

[1] Prop 2023/24:112 s 108

[2] Prop 2023/24:112 s 112

[3] Prop 2023/24:112 s 115

[4] Hyreslagens motsvarighet till avtalsbrott vilket innebär att avtalet kan upphöra utan iakttagande av uppsägningstid

[5] Notera att hyresvärden, vid sena hyresinbetalningar, har att iaktta vissa formföreskrifter innan dess hyresrätten anses förverkad.

[6] Prop 2023/24:112 s 128

Tillsammans med Provision ISR håller Freja Partner fredag 6 september en föreläsning på ämnet kameraövervakning.  Föreläsningen ämnar att övergripande lyfta de senaste förändringarna inom ämnet samt ge vägledning och råd för att kunna navigera genom denna något komplexa och föränderliga lagstiftning.

Föreläsningen är specifikt riktad mot Provision ISRs kunder som till vardags arbetar med att sälja, installera, montera och drifta kameror och övervakningssystem. Vi passar även på att öppna upp dörrarna till vårt kontor på Engelbrektsgatan 71 där vi startar med lite lättare tilltugg. Efter föreläsningen är man välkommen att stanna kvar på lite mingel och AW.

Själva föreläsningen går även att ansluta sig till digitalt i webinar-format.

Föreläsare för dagen är vår jurist Zandra Larsen.

AGENDA

• 12:30-13:00 Mingel, dryck och tilltugg
• 13:00-13:45 FÖRELÄSNING – Zandra Larsen
• 13:45-14:15 Frågestund
• 14:15-15:30 AW och mingel
• 15:30 -> Vidare AW utanför kontoret för de som vill.

ANMÄLAN

Begränsat antal fysiska platser där Provision ISRs kunder har förtur, i övrigt i mån av plats. Möjlighet att delta digitalt finns. Kontakta erik.johansson@frejapartner.se för mer information och anmälan!

Varmt välkomna önskar Freja Partner och Provision ISR!

 Bakgrund

Inom svensk rätt föreligger en skyldighet för avtalsparter att agera lojalt gentemot varandra, en så kallad lojalitetsplikt. Lojalitetsplikten är en allmän rättsprincip som har utvecklats genom rättspraxis och doktrin, och gör sig gällande i de flesta avtalsförhållanden. I korthet innebär lojalitetsplikten att en avtalspart är skyldig att visa hänsyn till motpartens rätt och intressen. Lojalitetsplikten aktualiseras redan under avtalsförhandlingarna innan parterna är bundna av ett avtal, något som inte alltid är allmänt känt. I denna artikel utforskas lojalitetspliktens rättsliga grund, dess tillämpning under avtalsförhandlingar och dess betydelse för avtalsparterna.

Vad innebär lojalitetsplikt under avtalsförhandlingar?

Syftet med lojalitetsplikt under avtalsförhandlingar motiveras av tanken att en plikt att agera lojalt i det prekontraktuella stadiet bidrar till att parterna ska ha möjlighet att känna förtroende för varandra och lita på att motparten inte agerar på ett sätt som orsakar skada genom illojalt beteende. Lojalitetsplikten främjar således ett rättvist och fördelaktigt förhandlingsklimat mellan avtalsparterna.

Lojalitetspliktens innebörd under avtalsförhandlingar saknar en konkret definition. Det är emellertid inte möjligt att formulera en konkret definition då avtalsförhandlingar kan gå till på många olika sätt beroende på avtalsobjekt, avtalstyp och hur parterna själva önskar förhandla. Lojalitetsplikt kan i denna mening ses som ett paraplybegrepp då lojalitetsplikt innebär flertalet skyldigheter för parterna. Nedan nämns tre av dessa skyldigheter.

Informationsskyldighet

En central aspekt av lojalitetsplikten är informationsskyldigheten. Parterna förväntas dela relevant information som kan påverka avtalets utformning och genomförande. Detta innebär att parterna inte får undanhålla väsentliga fakta som kan leda till att motparten ingår ett avtal under falska förespeglingar. Informationsskyldigheten innebär dock inte att en part måste avslöja alla sina förhandlingsstrategier eller interna överväganden, utan fokus ligger på information som är nödvändig för en rättvis och balanserad avtalsprocess.

Förbud mot vilseledande beteende

Lojalitetsplikten innebär också ett förbud mot vilseledande beteende. Parterna får inte medvetet ge felaktiga uppgifter eller på annat sätt försöka lura motparten. Detta inkluderar både direkta lögner och mer subtila former av vilseledning, såsom att överdriva fördelarna med ett avtal eller att tona ner eventuella risker.

Skyldighet att förhandla i god tro

Lojalitetsplikten innebär även en skyldighet att förhandla i god tro. Detta betyder att parterna ska agera med en viss grad av samarbetsvilja och inte försöka utnyttja förhandlingsprocessen för att uppnå orimliga fördelar. God tro innebär också att parterna ska sträva efter att nå en överenskommelse som är rimlig och rättvis för båda parter, snarare än att försöka maximera den egna vinningen på bekostnad av motparten.

Konsekvenser av bristande lojalitetsplikt

Om en part bryter mot lojalitetsplikten under avtalsförhandlingar kan detta få olika rättsliga konsekvenser. Ett avtal som ingås till följd av vilseledande beteende kan i vissa fall ogiltigförklaras eller justeras. Dessutom kan den skadelidande parten ha rätt till ersättning för den skada som uppkommit till följd av den andra partens illojala beteende.

I svensk rättspraxis har domstolarna ibland tillämpat skadeståndsansvar för parter som bryter mot lojalitetsplikten. Detta kan innebära att en part som lidit ekonomisk skada till följd av att motparten undanhållit viktig information eller agerat vilseledande kan få ersättning för sina förluster.

Vad du som ska ingå avtalsförhandlingar kan tänka på

När du står inför avtalsförhandlingar är det viktigt att ha en tydlig förståelse för lojalitetsplikten och dess praktiska tillämpning. Några viktiga aspekter att tänka på är att vara transparent och ärlig, dokumentera allt, kommunicera tydligt, fokusera på gemensamma mål och använd juridisk rådgivning om du är osäker.

Sammanfattningsvis

Lojalitetsplikten under avtalsförhandlingar är en grundläggande princip inom svensk rätt som syftar till att säkerställa rättvisa och balanserade avtal. Genom att främja öppenhet, ärlighet och samarbetsvilja bidrar lojalitetsplikten till att skapa en mer förutsägbar och rättvis avtalsprocess. Detta är särskilt viktigt i komplexa affärstransaktioner där parternas förmåga att lita på varandra kan vara avgörande för ett framgångsrikt samarbete. Genom att följa lojalitetsplikten kan parterna inte bara undvika rättsliga tvister, utan också bygga starka och hållbara affärsrelationer.

Artikel författad av,

Marielle Postolovski, jurist Freja Partner